Chuyển nhà ở xã hội sang nhà ở thương mại: Cần thận trọng với "phương án cuối cùng"

UBND TP. Hà Nội đang lấy ý kiến đối với dự thảo Quyết định ban hành Quy định về việc chuyển đổi giữa các loại hình nhà ở trên địa bàn thành phố. Một trong những nội dung đáng chú ý là đề xuất cho phép chuyển đổi một phần nhà ở xã hội sang nhà ở thương mại trong trường hợp dự án đã mở bán công khai lần cuối nhưng sau tối thiểu 12 tháng vẫn không tiêu thụ hết căn hộ.

Theo dự thảo, việc chuyển đổi được áp dụng đối với loại hình căn hộ chung cư và bao gồm các trường hợp chuyển đổi giữa nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và nhà ở phục vụ tái định cư.

Đối với nhà ở xã hội, điều kiện chuyển đổi sang nhà ở thương mại là dự án đã hoàn thành đầu tư xây dựng, đủ điều kiện bán, cho thuê, thuê mua theo quy định của pháp luật về nhà ở; đã công bố thông tin mở bán công khai lần cuối nhưng sau ít nhất 12 tháng vẫn không bán hết sản phẩm do nhu cầu thị trường.

Bên cạnh đó, chủ đầu tư phải cam kết thực hiện đầy đủ nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các nghĩa vụ tài chính phát sinh theo giá đất tại thời điểm được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển đổi. Tổng số căn hộ hoặc diện tích sàn được chuyển đổi không vượt quá 20% quy mô nhà ở xã hội của toàn bộ dự án.

Theo thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, thành phố hiện có 90 dự án nhà ở xã hội với khoảng 80.800 căn hộ. Trong đó có 13 dự án đã khởi công với hơn 11.100 căn; 41 dự án dự kiến khởi công trong năm 2026 với khoảng 27.400 căn; 29 dự án dự kiến triển khai trong năm 2027 và 7 dự án đang hoàn thiện các thủ tục đầu tư.

Một số ý kiến cho rằng, dù nguồn cung đang được đẩy mạnh, nhu cầu nhà ở xã hội trên địa bàn vẫn rất lớn, đặc biệt đối với người thu nhập thấp, công nhân và người lao động trẻ. Do đó, trước khi xem xét chuyển đổi, cần làm rõ nguyên nhân dẫn đến việc dự án không tiêu thụ hết sản phẩm.

Việc công khai số lượng căn hộ mở bán, số hồ sơ đăng ký, số hồ sơ đủ điều kiện, số căn đã bán, số căn còn tồn và quá trình xét duyệt là yêu cầu cần thiết để đánh giá khách quan liệu người dân không có nhu cầu hay đang gặp khó khăn trong quá trình tiếp cận.

Bên cạnh đó, trong một số trường hợp đặc biệt, cơ chế chuyển đổi có thể là giải pháp phù hợp nhằm tránh tình trạng dự án hoàn thành nhưng bỏ trống kéo dài, gây lãng phí nguồn lực xã hội. Tuy nhiên, với đặc thù của nhà ở xã hội - một chính sách mang đậm tính an sinh - việc chuyển đổi cần được đặt dưới sự giám sát chặt chẽ và chỉ thực hiện khi đã chứng minh đầy đủ rằng thị trường thực sự không còn nhu cầu đối với phần sản phẩm dự kiến chuyển đổi.

Mục tiêu lớn nhất của chính sách nhà ở xã hội là bảo đảm cơ hội tiếp cận nhà ở cho người có thu nhập thấp. Vì vậy, mọi cơ chế linh hoạt được xây dựng cũng cần phục vụ mục tiêu này thay vì làm suy giảm quỹ nhà ở dành cho các đối tượng thụ hưởng.

Trong bối cảnh Hà Nội vẫn đang đối mặt với áp lực lớn về nhu cầu nhà ở giá phù hợp, phương án chuyển đổi nhà ở xã hội sang nhà ở thương mại có thể được xem là một công cụ quản lý cần thiết, nhưng chỉ nên là giải pháp sau cùng.

Trước khi áp dụng, cơ quan quản lý cần đánh giá toàn diện nguyên nhân tồn kho, hoàn thiện cơ chế hỗ trợ người dân tiếp cận nhà ở xã hội và bảo đảm tính minh bạch trong toàn bộ quá trình thực hiện. Chỉ khi đó, sự linh hoạt của chính sách mới thực sự song hành với mục tiêu an sinh mà nhà ở xã hội hướng tới.